本文来源：时代财经 作者：刘新歌

房地产行业进入调整期，问题资产的处置亦不如以前顺利，敢于接盘、有实力接盘者寥寥。总价高、体量大的地标项目尤甚。

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7月5日，曾规划为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心部分资产首拍流拍。这场起拍价高达130.44亿元的法拍引来3万余人围观，但最终无人报名。无独有偶，6月28日，曾号称要建成“安徽第一高楼”的合肥宝能城部分资产也因无人报名而流拍。

地标项目曾是操盘房企的实力体现，如今却无人接手。而近两年地产销售不振、房企资金紧张，未出险房企忙于“活下去”和“保交楼”，扩张意愿不如从前强烈，资金状况更不足以支撑大规模的收并购，这让停工、烂尾的地标项目未来更添了几分未知。

二拍起拍价或为评估价5.6折

虽然一拍流拍在预料之中，汪泳（化名）还是多了几分焦虑。他是中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划（下称“深圳龙岗计划”）的投资者，2020年7月认购了300万元，2022年4月已到期，但至今无法兑付。流拍意味着他收回投资本息的可能性又有了变数。

世茂深港国际中心位于深圳市龙岗区龙城街道大运新城片区。2017年12月6日，世茂以底价239.43亿元竞得项目用地，这也是目前深圳历史上总价超过百亿的8宗地块之一。竞得土地后，世茂申请将地块分为14宗进行开发。据深圳龙岗计划尽调报告，项目总投资达721.75 亿元。

独自吞下这宗巨无霸地块显然并不易。2020年7月，中信信托发行规模为87亿元的深圳龙岗计划，主要用于支持世茂深港国际中心二期公寓和一期商办的开发建设。世茂以项目名下10宗地为该信托产品提供抵押担保，抵押地块对应分摊的土地成本约155.74亿元。

过去很长时间里，房地产信托是颇受偏爱的投资产品之一，中信信托更凭借央企和“信托一哥”的身份获得投资者的信赖。据时代财经此前从投资人提供的产品推介书中了解到，该信托产品分为ABCDE五类，期限从12个月-24个月不等，认购规模为百万起，上至超千万。

如果市场如常、项目建设顺利，这笔年收益率7%起的信托产品将是个不错的投资选择。但到了2022年2月16日，世茂及中信信托突然宣布剩余的57亿资金遇到兑付困难，并提出将剩余资金展期至2024年。2022年10月，中信信托通过法院查封了世茂深港国际中心项目资产。

随着世茂爆雷、兑付暂停、项目流拍，汪泳和投资者们感受到越来越强烈的不确定性。

时代财经致电负责此次京东法拍的相关人士，其称世茂深港国际中心被拍卖资产预计将于一个月内重新上架，二拍起拍价或为评估价163.05亿元的5.6折，目前尚没有意向企业，以最终拍卖结果为准。

照此估算，二拍起拍价为91.31亿元。汪泳也致电了上述人士并再获确认，这让他很是不解，“5月中旬，中信信托在总部与我们投资人代表开会时还称，二拍起拍价将为首拍起拍价的8折，也即评估价的6.4折，约104.35亿元。”

本次被拍卖的资产为项目12宗土地及地上在建工程。土地估价报告显示，拿地至今虽已5年有余，12宗地中仅有6宗动工。具体来看，1宗建有集中商业及T3办公楼，已建工程量为19.26万平方米；1宗建有售楼处，已建工程量5890平方米；剩下4宗地仅进行了地下土方开挖。

另据中信信托发行的“中信信托-西安经开等两家贷款集合资金信托计划”项目推介材料显示，上述宗地包括深港国际中心地标性超塔地块G01045-0199地块，为中信信托·西安经开项目贷款集合资金信托计划提供了第一顺位抵押担保，该信托募资规模为30亿元。深港国际中心拍卖所得价款或将先扣除该信托本金，再用作支付深圳龙岗计划投资者的本息。

汪泳对时代财经称：“我们当时算了下账，如果二拍能为首拍起拍价的8折且顺利拍出去，我们投资的本息也还是有保障的。如果拍卖价格低于评估价的5.6折，加上可能要偿还西安经开项目的债务，本金就保不住了。”

根据投资者提供的一份《关于中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划涉嫌违法违规调查申请》显示，除57亿元本金未兑付外，深圳龙岗计划已拖欠投资者利息超10亿元。

关于下一步资产处置计划及是否有推动二拍顺利成交的相关措施，时代财经联系了负责深圳龙岗计划的中信信托财富中心两位相关人士，但均表示“不清楚，不知情”。

多个地标尚无人接盘

根据规划，世茂深港国际中心为集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合项目，以及一栋约600米高的深圳新地标建筑。

世茂拿地的2017年，龙岗-坪山中心被确定为深圳东部发展的主轴，位于“东进战略”最前沿的大运新城确立了“高校+研究+产业”一体化的高端产学研中心的发展路径，并已有多个创新产业集群项目。如今6年过去，因开发商陷入流动性问题，项目也随之停滞，甚至为偿还贷款而被摆上货架。

深圳中原研究中心对时代财经分析称，项目流拍在意料之中。一是投入高，起拍价就高达130亿元，后续还要投入建设；二是区域目前市场不景气，虽然项目位于龙岗前景最好的大运新城片区，但整体离中心区太远；三是产品不受市场青睐，亏本可能性大。项目剩余产品主要为写字楼和商业，从近年来商办销售情况看，非核心区产品给出很大折扣才能卖出，自持出租的话，回报周期过长。

深港国际中心并不是孤例，同样面临被拍卖的地标项目还有合肥宝能城。6月28日，位于合肥滨湖新区的合肥宝能城部分资产因无人报名流拍。被拍卖资产包括住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用权及地上建筑物，总起拍价超50亿元。

合肥宝能城包括超高层写字楼集群、高端酒店、高层住宅、别墅等业态，其中宝能环球金融中心为7栋超高层摩天建筑集群，最高的T1塔楼设计高565米，如顺利建成将为安徽第一高楼。但开建后并不顺利。2017年，宝能环球金融中心项目因环保相关新要求被紧急叫停。此后，在住宅一至三期建成后，剩余的四期住宅、商业、T7写字楼等全部陷入停滞。

此外，京东拍卖近期还上架了北京CBD写字楼东方梅地亚、沈阳核心商业地标沈阳中街商业城等地标项目，而这些项目的拍卖无一例外地曲折。

如评估价为23.61亿元的北京东方梅地亚，拍卖页面显示的标的为“北京市朝阳区光华路4号院2号楼、3号楼部分房产及分摊土地使用权”，于5月27日以16.53亿元首拍时流拍，6月13日以13.22亿元二拍时再次流拍，目前正以13.22亿元进行整体变卖，时间为7月2日10时至8月31日10时，但尚无人报名和出价。

近期案例中，也不乏降价后成功拍出的地标项目。今年2月，广州松日总部大楼在第三次挂牌拍出，成交价约13.12亿元，较2022年11月首次挂牌价20.5亿元降价7.38亿元，较评估价25.63亿元几乎腰斩。

松日总部大楼规划高度为195米，原本要打造成广州东部区域新地标，但因资金链断裂而于2018年停工。其接盘者为广州高新区投资集团旗下的广州开发区揽新投资有限公司，该公司于拍卖开始前6天注册，似专门为拍卖而成立。

深圳中原研究中心称，从近两年经验看，要想盘活地标项目，或还需由政府牵头、引入国资接盘。如果能适度更改地块规划，将更容易引入接盘方。